Арбитражный суд Ставропольского края

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки Дело № А63-3168/2024

08.10.2024

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.10.2024.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего

Цигельникова И.А., судей: Егорченко И.Н., Жукова Е.В., при ведении протокола

судебного заседания секретарем судебного заседания Шумовой Е.В., с использованием

систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (г.

Волгоград, ОГРН: 1133443018939, ИНН: 3443923035) - Сычев Сергей Александрович

(доверенность б/н от 20.06.2023), от Управления Федеральной антимонопольной службы

по Ставропольскому краю (г. Ставрополь, ИНН 2634003887) - Калиниченко Вероника

Ренатовна (доверенность № МИ/7146/24 от 13.06.2024), от муниципального учреждение

«Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорск» (г. Пятигорск,

ОГРН 1022601615849, ИНН 2632005649) - Дзестелова Регина Станиславовна

(доверенности № 1 от 10.01.2024 и № 7437/01 от 02.09.2024), рассмотрев в открытом

судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки,

Ставропольский край, апелляционные жалобы Управления Федеральной

антимонопольной службы по Ставропольскому краю и муниципального учреждения

«Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорск» на решение

Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2024 по делу № А63-3168/2024,

УСТАНОВИЛ:

2

общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - Общество)

обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению

Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю (далее -

Управление) об отмене решения от 05.12.2023, вынесенного по делу № 026/10/104-

2718/2023, о включении в реестр недобросовестных поставщиков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных

требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение

«Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорск» (далее -

муниципальное учреждение, третье лицо).

Решением суда 10.06.2024 требования Общества удовлетворены, признано

недействительным решение Управления от 05.12.2023 по делу № 026/10/104-2718/2023.

Суд обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов

заявителя путем принятия мер по исключению Общества из реестра недобросовестных

поставщиков. Расходы Общества по уплате государственной пошлины взысканы с

Управления.

Не согласившись с принятым решением суда, Управление и муниципальное

учреждение обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе

просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Считают, что

выводы суда первой инстанции сделаны при неправильном применении норм

материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что

является основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном

сайте суда в сети Интернет, в соответствии с требованиями абзаца второго части 1

статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От Общества поступили отзывы на апелляционные жалобы, а также

доказательства отправки копии отзывов Управлению и муниципальному учреждению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, заслушав пояснения

представителей Общества, Управления и муниципального учреждения, изучив

материалы дела, считает, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 11.09.2023 между муниципальным

учреждением (заказчик) и Обществом (исполнитель) заключен муниципальный

контракт № 33/23-АЭФ об оказании услуг по определению рыночной стоимости

подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности на дату

проведения оценки, согласно перечню, на текущую дату, в соответствии с техническим

заданием. Согласно техническому заданию (приложение № 1 к муниципальному

контракту) объектом оценки является определение рыночной стоимости, включая налог

3

на добавленную стоимость подлежащего приватизации имущества муниципальной

собственности на дату проведения оценки, а именно, нежилые помещения, нежилые

здания и гаражи, без указания земельных участков.

26.09.2023 заказчику на электронную почту от исполнителя направлены отчеты

об оценке муниципального имущества № 7080-23, № 7081-23, № 7082- 23, № 7083-23,

№ 7084-23, № 7085-23, № 7086-23 от 20.09.2023 (далее - отчеты об оценке). В

бумажном виде заказчиком получены отчеты об оценке 03.10.2023.

Для проверки предоставленных исполнителем результатов оказанных услуг,

предусмотренных контрактом, заказчик провел экспертизу отчета об оценке с

привлечением экспертной организации - Ассоциация СРОО «СВОД». По результатам

проведенной экспертизы Ассоциацией СРОО «СВОД» в отношении отчетов об оценке

сформированы отрицательные экспертные заключения № 1641-1/С-23, № 1641-2/0- 23,

№ 1641-3/0-23, № 1641-4/0-23, № 1641-5/0-23, № 1641-6/0-23, № 1641-7/0-23 от

11.10.2023. по мнению Ассоциации СРОО «СВОД» отчеты об оценке не соответствуют

требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности,

рыночная стоимость, определенная в отчетах об оценке, не подтверждена.

Выполненные расчеты стоимости объектов оценки в отчетах об оценке не

соответствуют применяемым подходам и методам, выявлены технические ошибки,

способные ввести в заблуждение пользователей отчетов об оценке, привести к

неоднозначному толкованию, или повлиять на итоговый результат; иные технические

ошибки.

На основании полученных отрицательных экспертных заключений заказчик

направил в адрес исполнителя мотивированный отказ от приемки оказанных услуг

посредством ЕИС 11.10.2023 и письмом от 12.10.2023 № 5288 направил претензию с

приложенными к ней отрицательными экспертными заключениями Ассоциации СРОО

«СВОД», в которой потребовал устранить выявленные недостатки в отчётах об оценке

в течение 15 дней, т.е. до 28.10.2023, а также потребовал от исполнителя повторно

направить заказчику результат оказанных услуг, подкрепив его положительными

экспертными заключениями отчетов об оценке, сделанными за свой счет у экспертной

организации - Ассоциация СРОО «СВОД».

18.10.2023 исполнитель направил заказчику запрос дополнительных документов,

необходимых для оценки земельных участков, нежилых зданий и сооружений,

основанный на замечаниях эксперта Ассоциации СРОО «СВОД».

Письмом от 18.10.2023 исполнитель уведомил заказчика о приостановлении

выполнения работ на основании п. 2.4.5 контракта и ч. 1 ст. 716 ГК РФ до

предоставления заказчиком необходимых документов.

4

15.11.2023 муниципальным учреждением принято решение исх. № 5901 об

одностороннем отказе от исполнения контракта от 11.09.2023 № 33/23-АЭФ.

В адрес Управления поступили сведения от муниципального учреждения о

включении сведений в отношении Общества в реестр недобросовестных поставщиков в

связи с неисполнением контракта.

Решением Управления от 05.12.2023 по делу № 026/10/104-2718/2023 Общество

включено сроком на 2 (два) года в реестр недобросовестных поставщиков в связи с

неисполнением обязательств по контракту от 11.09.2023 № 33/23-АЭФ на оказание

услуг по определению рыночной стоимости подлежащего приватизации имущества

муниципальной собственности.

Не согласившись с данным решением Управления, Общество обратилось в

арбитражный суд с заявлением.

Основанием для включения в реестр недобросовестных поставщиков является

только такое ненадлежащее исполнение контракта, которое предполагает

недобросовестное поведение поставщика (подрядчика, исполнителя), совершение им

умышленных действий (бездействия), в том числе, приведших к невозможности

надлежащего исполнения контракта, намеренное уклонение от исполнения

заключенного с заказчиком государственного контракта.

Положения Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной

системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и

муниципальных нужд» (Закон № 44-ФЗ), Правил, утвержденных Постановлением

Правительства РФ от 30.06.2021 № 1078 (Правила № 1078) не содержат безусловной

обязанности уполномоченного органа включать представленные заказчиком сведения о

поставщике в соответствующий реестр без оценки его действий в каждом конкретном

случае.

При рассмотрении вопроса о признании участника размещения заказа

уклонившимся от исполнения государственного контракта уполномоченный орган

исполнительной власти не должен ограничиваться формальным установлением факта

неисполнения контракта, и обязан всесторонне исследовать все обстоятельства дела, с

учетом оценки действий исполнителя и заказчика.

Как следует из оспариваемого решения Управления, основанием для включения

Общества в реестр недобросовестных поставщиков послужило решение заказчика о

расторжении контракта, которое признано антимонопольным органом законным и

обоснованным.

Согласно п. 2.1.2. муниципального контракта заказчик обязан передать

исполнителю имеющиеся в наличии у заказчика документы, необходимые для

5

проведения оценки имущества, в течение не более 3 рабочих дней со дня подписания

Контракта. Согласно п. 2.2.1 контракта, заказчик обязан своевременно предоставлять

разъяснения и уточнения по запросам Исполнителя в части оказания услуг в

соответствии с условиями контракта. Согласно п. 2.2.2 контракта заказчик обязан

предоставить исполнителю материалы и информацию, необходимые для оказания

услуг. В случае отсутствия у заказчика материалов и информации, предусмотренных

указанным подпунктом, исполнитель самостоятельно определяет технические

характеристики объектов оценки, необходимые для оказания услуг.

В соответствии с положениями статьи 15.2 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации» при проведении оценки заказчик оценки

обязан: содействовать оценочной компании, оценщику в своевременном и полном

проведении оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять

необходимые информацию и документацию, давать по устному или письменному

запросу оценочной компании, оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения

в устной и письменной форме, а также запрашивать необходимые для проведения

оценки сведения у третьих лиц; не предпринимать каких бы то ни было действий,

направленных на сокрытие (ограничение доступа) информации и документации,

запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком. Наличие в запрашиваемых

оценочной компанией, оценщиком для проведения оценки информации и

документации сведений, содержащих коммерческую тайну, не может являться

основанием для отказа в их предоставлении.

Руководствуясь статьями 309,718 ГК РФ исполнитель направил 18.10.2023

заказчику запрос дополнительных документов, необходимых для оценки земельных

участков, нежилых зданий и сооружений, основанный на замечаниях эксперта

Ассоциации СРОО «СВОД», упомянутых выше, без предоставления которых

замечания эксперта было невозможно устранить, а именно: 1. Правоустанавливающие

и правоудостоверяющие документы (выписки из ЕГРН и пр.), а также техпаспорт на:

здания, нежилые помещения, строение и сооружения; земельные участки; 2. Копии

паспортов БТИ на объекты недвижимого имущества; 3. Копии кадастровых паспортов

на земельные участки; 4. Договоры аренды на земельные участки; 5. Информацию о

наличии (отсутствии) обременения, притязаний третьих лиц.

Письмом от 18.10.2023 исполнитель уведомил заказчика о приостановлении

выполнения работ на основании п. 2.4.5 контракта и ч. 1 ст. 716 ГК РФ до

предоставления заказчиком необходимых документов.

В абз. 4 стр. 8 решения Управления указано, что заказчик направил выписки из

ЕГРН в отношении объектов оценки, но не указано, что заказчиком нарушен срок

6

направления данных документов Исполнителю. В пункте 1 решения заказчика об

одностороннем отказе от контракта заказчик настаивает, что документы, необходимые

для проведения оценки имущества, были предоставлены им в течение трёх рабочих

дней со дня подписания контракта согласно п. 2.1.2 контракта, что не соответствует

действительности. Фактические обстоятельства позволяют сделать вывод о нарушении

заказчиком установленного муниципальным контрактом срока предоставления

документов, необходимых для оценки, поскольку три рабочих дня с даты подписания

контракта (11.09.2023) истекли 15.09.2023

Выводы Управления о достаточности информации, содержащейся в выписках из

ЕГРН, противоречит действительному содержанию представленных выписок из ЕГРН.

Из экспертного заключения № 1641-3/С-23 (стр. 14 - 15) (отчёт об оценке №

7082/23 от 20.09.2023) следует, что местоположение объекта оценки в отчете точно не

идентифицировано и имеет неоднозначность, так как, согласно заданию на оценку (стр.

6 - 7 Отчета об оценке) и приложенному снимку с сервиса Яндекс карты на стр. 27

Отчета об оценке, объект оценки имеет адрес: Российская Федерация, Ставропольский

край, город Пятигорск, улица Теплосерная, дом 30, согласно же ыыписке из реестра

муниципального имущества (стр. 64 отчета об оценке) адрес объекта оценки

Ставропольский край, город Пятигорск, улица Теплосерная, дом 30 литера Г.

Фотографии здания, в котором расположен объект оценки, приложенные на стр. 65

отчета, не соответствуют фотографиям из Яндекс Панорам здания, расположенного по

адресу: улица Теплосерная, дом 30, которое имеет два этажа, а на первой фотографии

на стр. 65 отчета – здание переменной этажности 2-3 этажа. Таким образом, из отчета

не ясно, расположен объект оценки на «красной линии» или внутриквартально.

Следовательно, внесенные поправки на «красную линию» для аналогов № № 1-2 в

размере 1,2 не подтверждены и не обоснованы. Эксперт не нашел достаточным осмотр

объекта и его фотографии без дополнительного документального подтверждения

точного расположения здания с Литерой Г, в котором находится оцениваемое

помещение. Приобщенной выпиской из ЕГРН не были устранены возникшие вопросы у

эксперта. При этом, согласно данным Яндекс карт, по указанному адресу находится

комплекс из четырёх отдельно стоящих зданий, информация какое именно из них

имеет Литеру Г, отсутствует. В связи с тем, что для устранения данных замечаний

необходимы документы, которые ранее заказчиком не предоставлялись, исполнитель

просил заказчика разъяснить и документально с предоставлением технического

паспорта или паспорта БТИ подтвердить действительное расположение объекта

оценки.

7

В экспертных заключениях: № 1641-5/С-23, № 1641-6/С-23, № 1641-7/С-23

(отчёты об оценке № 7084-7086 от 20.09.2023) указано, что в рамках расчета стоимости

земельного участка сравнительным подходом оценщиком определена стоимость

краткосрочной аренды земельного участка, однако оценщик указал, что это стоимость

права пользования земельным участком, на котором расположен объект оценки. Кроме

того, в задании на оценку указано, что определяется право собственности, поскольку

согласно п. 4 и 5 приложения № 1 к муниципальному контракту при оценке

необходимо учитывать существующие имущественные права на объект оценки: право

собственности на здания, право собственности на земельные участки. Таким образом, в

отчетах не понятны определяемые права на земельные участки.

В отчетах об оценке не обоснован отказ от некоторых указанных в отчётах

земельных участков-аналогов. Для устранения данных замечаний необходимы выписки

из ЕГРН на все земельные участки, которые ранее заказчиком не предоставлялись,

Исполнитель запросил выписки из ЕГРН в отношении всех земельных участков под

объектами оценки, а также просил внести дополнения в п. 1 технического задания

(Приложение № 1 к 9 муниципальному контракту) о кадастровых номерах земельных

участков, рыночная стоимость которых подлежит оценке, в т.ч. и для правильного

выбора объектов-аналогов для их оценки.

Согласно п. 2.1.2. муниципального контракта заказчик обязан передать

исполнителю имеющиеся в наличии у заказчика документы, необходимые для

проведения оценки имущества, в течение не более 3 рабочих дней со дня подписания

Контракта.

18.10.2023 исполнитель направил заказчику запрос дополнительных документов,

необходимых для оценки земельных участков, нежилых зданий и сооружений,

основанный на замечаниях эксперта Ассоциации СРОО «СВОД», без предоставления

которых замечания эксперта было невозможно устранить, а именно: 1.

Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы (выписки из ЕГРН и пр.),

а также техпаспорт на: здания, нежилые помещения, строение и сооружения;

земельные участки; 2. Копии паспортов БТИ на объекты недвижимого имущества; 3.

Копия кадастровых паспортов на земельные участки; 4. Договоры аренды на земельные

участки; 5. Информацию о наличии (отсутствии) обременения, притязаний третьих лиц.

В абз. 4 стр. 8 решения Управления указано, что заказчик направил выписки из

ЕГРН в отношении объектов оценки, но не указано, что заказчиком нарушен срок

направления данных документов исполнителю.

В пункте 1 решения заказчика об одностороннем отказе от контракта заказчик

настаивает, что документы, необходимые для проведения оценки имущества, были

8

предоставлены им в течение трёх рабочих дней со дня подписания контракта согласно

п. 2.1.2 контракта, что не соответствует действительности.

Фактически исполнитель 19.09.2023 получил с электронной почты заказчика

muuio@mail.ru выписки из ЕГРН в отношении семнадцати объектов недвижимости,

подлежащих оценке, указанных в п. 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к

муниципальному контракту, а 22.09.2023 исполнитель получил с электронной почты

заказчика muuio@mail.ru выписки из ЕГРН в отношении четырёх земельных участков,

которые подлежали оценке совместно с расположенными на них объектами

недвижимости.

Заказчиком не были предоставлены выписки из ЕГРН в отношении четырех

земельных участков, которые подлежали оценке совместно с расположенными на них

объектами недвижимости, что сделало исполнение условий п. 4 и п. 5 технического

задания (приложения № 1 к муниципальному контракту) фактически не выполнимым.

Доказательств, опровергающих доводы Общества (исполнитель), муниципальное

учреждение (заказчик) в материалы дела не представлено.

Довод Управления о возможности получения исполнителем необходимой

информации содержащейся в ЕГРН бесплатно в онлайн-режиме, подлежит

отклонению.

Выписка из ЕГРН не предоставляется бесплатно. Платность предоставления

сведений из ЕГРН установлена положениями статьи 63 Федерального закона № 218-ФЗ

«О государственной регистрации недвижимости». С 01.03.2023 согласно ч. 1.3 и ч. 13

ст. 62 Закона № 218-ФЗ сведения, содержащиеся в ЕГРН, представляющие собой

персональные данные физического лица, в пользу которого в ЕГРН зарегистрировано

право, предоставляются только самому правообладателю, его представителям, либо

уполномоченным указанной статьёй органам, к которым ООО «Аналитик Центр» не

отнесено, следовательно, запрос сведений из ЕГРН в случае, если собственником

земельного участка является физическое лицо, от имени ООО «Аналитик Центр»

невозможен.

В пункте 1 решения заказчика об одностороннем отказе от муниципального

контракта содержится утверждение о том, что исполнитель сам может получить

информацию об объектах оценки со ссылкой на п. 2.4.1. контракта в части осмотра

объектов и предоставлении информации заказчику о ходе исполнения своих

обязательств, что никак не относится к запросу ООО «Аналитик Центр» от 18.10.2023

документов у заказчика. Ссылка же на п. 2.3.1 контракта подтверждает возможность

исполнителя выбрать средства для исполнения контракта, однако это не всегда

9

возможно без помощи заказчика, в связи с чем в контракт включены п. 2.2.1-2.2.2, а в

Законе № 135-ФЗ предусмотрена статья 15.2.

Согласно статье 12 Закона № 44-ФЗ именно государственные органы, органы

управления государственными внебюджетными фондами, муниципальные органы,

казенные учреждения, иные юридические лица в случаях, установленных указанным

Федеральным законом, при планировании и осуществлении закупок должны исходить

из необходимости достижения заданных результатов обеспечения государственных и

муниципальных нужд. Должностные лица заказчиков несут персональную

ответственность за соблюдение требований, установленных законодательством

Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок и нормативными

правовыми актами, указанными в частях 2 и 3 статьи 2 данного Федерального закона.

Следовательно, непредоставление запрошенных исполнителем документов и

информации в письме от 18.10.2023 является неисполнением заказчиком своих

установленных законом обязанностей.

Решение Управления не содержит указаний на причины, по которым заказчик

отказался в письме от 24.10.2023 № 5448 от выполнения запроса исполнителя от

18.10.2023 о предоставлении информации и документов.

В пункте 1 решения заказчика об одностороннем отказе от контракта заказчик

настаивает, что технические паспорта, паспорта БТИ и кадастровые паспорта на

объекты муниципальной собственности предоставляются при их наличии и

предоставление таких документов является правом, а не обязанностью заказчика.

Однако данное мнение заказчика ошибочно, поскольку п. 2.3.2. не ограничивает

право исполнителя направлять запросы заказчику, в том числе необходимые для

устранения выявленных экспертизой недостатков.

В письме заказчика от 24.10.2023 № 5448, а также в п. 4 решения об

одностороннем отказе от исполнения муниципального контракта заказчиком указано,

что дополнительные документы не могут быть предоставлены, поскольку

пятнадцатидневный срок исполнения контракта с 11.09.2023 до 26.09.2023,

установленный п. 2 приложения № 1 к муниципальному контракту, по состоянию на

дату направления исполнителем запроса от 18.10.2023 истек.

Вместе с тем, запрошенные документы должны быть предоставлены заказчиком

исполнителю независимо от срока исполнения контракта, поскольку эти документы

необходимы для устранения недостатков, выявленных при проведении экспертизы

отчётов, а так же потому, что самим заказчиком в претензии от 12.10.2023 № 5288

(согласно п. 4.8 контракта) был установлен пятнадцатидневный срок для устранения

недостатков с 12.10.2023 до 27.10.2023, то есть за границами сроков исполнения

10

контракта, которые окончились 26.09.2023, при этом срок устранения недостатков не

может считаться чем-то иным, нежели исполнением своих контрактных обязательств

исполнителем, тем более, что согласно п. 10.1. контракта, контракт считается

заключенным и вступает в силу со дня подписания и действует до 31.12.2023

включительно до фактического исполнения сторонами своих обязательств.

В пункте 1 решения заказчика об одностороннем отказе от муниципального

контракта заказчик необоснованно настаивает, что у исполнителя отсутствует

необходимость в запрошенных документах, что подтверждается позицией эксперта

Ассоциации СРОО «СВОД».

В решении об одностороннем отказе от исполнения контракта, а также в письме

заказчика от 24.10.2023 № 5448 и в письме Ассоциации СРОО «СВОД» от 20.10.2023

№ 2/568-2023 не содержится нормативно обоснованного отказа в предоставлении

запрошенных документов. Ассоциация СРОО «СВОД» на запрос Муниципального

учреждения «Управление имущественных отношений администрации города

Пятигорска» от 19.10.2023 № 5371 (о рассмотрении экспертом запроса ООО «Аналитик

Центр» от 18.10.2023) в письме от 20.10.2023 № 2/568-2023 (абз. 2 стр. 3) ответила

муниципальному учреждению - отказом, объяснив его тем, что Ассоциация СРОО

«СВОД» не намерена анализировать и проверять комментарии оценщика в отношении

выявленных в его отчётах замечаний, а также участвовать в совместной доработке

отчётов, поскольку это не предусмотрено заключённым между муниципальным

учреждением и Ассоциацией СРОО «СВОД» муниципальным контрактом № 34/23-

АЭФ от 11.09.2023.

В абз. 6 стр. 8 решения Управления указано, что поскольку технические

паспорта БТИ в настоящее время не оформляются, кадастровый учёт по ним не

производится, то их истребование у заказчика невозможно.

Данный довод Управления не может быть принят, поскольку запрошенные

исполнителем у заказчика технические паспорта необходимы для оценки объектов

недвижимости, а не для постановки на кадастровый учет, т.к. объекты уже поставлены

на кадастровый учет. Технический паспорт как документ, оформленный БТИ в качестве

результата проведённой инвентаризации, был введён в 1968 году и законодательством

не ограничен срок его действия. Технические паспорта изготавливаются БТИ по

желанию заказчика, следовательно, технические паспорта имеют юридическую силу и

по настоящее время, они в частности необходимы при проведении оценки. После

вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и до 01.01.2013

технический паспорт обязательно представлялся заявителем для регистрационных

11

действий как документ, содержащий технические характеристики объекта. С 01.01.2013

в связи с окончанием переходного периода применения Федерального закона от

24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ч. 8 ст. 47),

вступившего в силу 01.03.2008, документом, содержащим характеристики объекта и

являющимся основанием для кадастрового учёта здания, сооружения, помещения,

объекта незавершённого строительства, стал технический план. Технический паспорт,

выданный до 2013 г., может являться основанием для подготовки технического плана,

необходимого для постановки соответствующего объекта недвижимости на

государственный кадастровый учет, согласно ст. 71 Закона № 218-ФЗ. Кроме того, на

основании указанного технического паспорта сведения об объекте недвижимости, в

отношении которого он подготовлен, могут быть внесены в ЕГРН как о ранее учтенном

согласно ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, поскольку в отношении них осуществлен

технический учет или государственный учет до дня вступления в силу Федерального

закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ. Такому объекту также присваивается кадастровый

номер и он считается учтенным в соответствии с законодательством, однако в этом

случае сведения о координатах характерных точек его контура в ЕГРН будут

отсутствовать, в связи с чем в выписке из ЕГРН будет указано, что объект принят на

учёт без уточнения границ.

Согласно ст. 47 Закона № 221-ФЗ технические паспорта, иные документы,

которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном

законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу

указанного Федерального закона в целях, связанных с осуществлением

соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с

кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Из предоставленных заказчиком выписок из ЕГРН в отношении объектов

недвижимости подлежащих оценке, видно, что объекты недвижимости, возведены

задолго до 01.01.2013, некоторым присвоены кадастровые номера и право

собственности зарегистрировано до 01.01.2013, указаны инвентарные номера, которые

присвоены БТИ в технических паспортах, объекты недвижимости указаны как ранее

учтенные, без координат границ, следовательно, по ним изготавливались технические

паспорта БТИ.

В отчётах об оценке № 7084-7086 от 20.09.2023 были исследованы технические

паспорта объектов в экспертных заключениях Ассоциации СРОО «СВОД» № 1641-5/С-

23, № 1641-6/С-23, № 1641-7/С-23, по которым у эксперта имелись возражения в части

определения высоты зданий.

12

Однако следует отменить, что в предоставленных заказчиком выписках из ЕГРН

не содержится сведений о высоте зданий, которые необходимы для устранения

замечаний в экспертных заключениях Ассоциации СРОО «СВОД» № 1641-5/С-23, №

1641-6/С-23, № 1641-7/С-23 (отчёты об оценке № 7084-7086 от 20.09.2023). В связи с

отсутствием данных сведений в форме выписки из Единого государственного реестра

недвижимости об объекте недвижимости, поскольку сведения о высоте здания не

являются частью технического плана согласно Приказу Росреестра от 15.03.2022 №

П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и

состава содержащихся в нем сведений» (зарегистрировано в Минюсте России

04.04.2022 № 68051), а включены в технический паспорт здания согласно Приложению

№ 4, Инструкции по технической инвентаризации основных фондов предприятий

объединенных котельных и тепловых сетей систем Минжилкомхоза РСФСР

(утверждена Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 29.12.1971 № 576), (которая

согласно письму Минэкономразвития РФ от 05.11.2009 № Д23-3624 «О формах

технических паспортов объектов капитального строительства» содержит форму

технического паспорта нежилого здания), в раздел V «Исчисление площадей и объемов

здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.)» входит указание высоты в метрах

соответствующего здания и его частей с их наименованием. Тождественная норма

содержится в п. 5.6, 5.8 «Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации

зданий гражданского назначения» (утверждённых Росжилкоммунсоюзом от 01.01.1991)

В выписке из ЕГРН не содержится сведений о буквенном обозначении (литере),

поскольку литеры использовались только при составлении технического паспорта по

результатам проведенных кадастровым инженером обследований конкретного объекта

недвижимости. Литеры объектам недвижимости присваиваются в соответствии с

разделом V «Исчисление площадей и объемов здания и его частей (подвалов,

пристроек и т.п.)» в первом столбце таблицы «Литера по плану», Приложением № 4 к

«Инструкции по технической инвентаризации основных фондов предприятий

объединенных котельных и тепловых сетей систем Минжилкомхоза РСФСР».

Предоставление технических паспортов на все объекты недвижимости,

подлежащие оценке исполнителем, было продиктовано необходимостью установить

дополнительную информацию, влияющую на стоимость объектов оценки, в

особенности зданий, которая не указывается в ЕГРН и технических планах.

Так, согласно п. 1.6 «Рекомендаций по технической инвентаризации и

регистрации зданий гражданского назначения» (утверждённых Росжилкоммунсоюзом

от 01.01.1991) в ходе технической инвентаризации конкретного инвентарного объекта

комплексно или частично решаются следующие задачи: выявляется и определяется

13

основное строение (главная вещь), образующее инвентарный объект и определяющее

его назначение; выявляются и определяются вспомогательные служебные строения и

сооружения (принадлежности), входящие в состав инвентарного объекта; выявляется

дата начала эксплуатации объектов; замеряется в натуре и графически фиксируется

плановое положение основного строения, служебных строений, сооружений и

передаточных устройств; замеряются в натуре и графически фиксируются

конструктивные и функциональные части основного строения; определяется

техническое состояние и физический износ инвентарного объекта и его частей;

рассчитываются технические показатели, необходимые для учета и составления

государственной статистической отчетности; определяется восстановительная и

действительная стоимость инвентарного объекта и его конструктивных частей; 24

уточняется первоначальная и остаточная стоимость; регистрируются документы,

устанавливающие владельцев инвентарного объекта; формируется инвентарное дело на

каждый инвентарный объект, организуется информационное обслуживание органов

управления и владельцев. В технический паспорт вносится информация об основных

строениях, утепленных мезонинах, мансардах, светёлках, холодных пристройках,

служебных строениях и сооружениях, воротах, заборах, дворовых замощениях (п. 4.8).

Строения постоянного типа, пристройки и сооружения обмеряются и описываются, а

отдельно стоящее строение с пристройкой или без нее обмеряется по всему периметру

и по цоколю, последнее необходимо для определения застроенной площади участка,

описываются конструктивные элементы и техническое состояние основного строения,

производится съемочное описание неотапливаемых пристроек и служебных строений

указывается конструкция и материал фундамента, стен, перегородок, перекрытий,

кровли, полов, проемов, характер отделки, наличие электроосвещения в объеме,

достаточном для отличия одних объектов от других; для замощений описание может

проводиться по трем характеристикам: покрытие, основание и подстилающий слой (п.

4.9). При отсутствии физических границ между отдельными земельными участками

условные границы устанавливаются по документам, с участием землепользователей.

Границы снимаются и наносятся на план территории и оформляются подписями

ответственных лиц землепользователей (п. 4.10). Результаты натурной съемки

заносятся в абрис и полевые журналы (п. 4.11). По данным плана земельного участка и

результатов измерений в натуре определяется общая площадь и площади под

застройкой, замощениями, угодьями, зелеными насаждениями (п. 4.14). Основное

строение с пристройками должно быть обмерено снаружи и внутри. Одновременно

рекомендуется выполнять техническое описание конструктивных элементов с

указанием признаков износа в соответствии с требованиями раздела 6 данных

14

Рекомендаций (п. 5.1). Описание конструктивных элементов и инженерного

оборудования следует выполнять на отдельном бланке в виде кратких формулировок в

объеме, достаточном для вычерчивания плана. Основными характеристиками в

описании являются (п. 5.9): для фундаментов - материал и конструкция. В деревянных

зданиях при столбчатом фундаменте - материал цоколя (забирки); для стен - материал и

толщина. Толщина кирпичных стен указывается в сантиметрах. Для стен, рубленных из

бревен, указывается средний диаметр бревен; для перегородок и перекрытий - материал

и толщина; для крыш - материал стропил, обрешетки, кровли. Для крыш в строениях

государственного фонда дополнительно учитывается шаг стропил и уклон; для полов -

материал, конструкция основания и покрытия. Для полов дощатых - окрашены, без

окраски; для окон - количество переплетов в проеме (одинарные или двойные), для

дверных заполнений - створчатые или глухие, простые или филенчатые, а также

наличие окраски; для отопительных печей и кухонных очагов - наличие и площадь

облицовки изразцами, штукатурки, разновидность очага (газовый, электрический, на

твердом топливе); для центрального отопления - источник поступления тепла: от ТЭЦ

Минэнерго, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной

котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления или котла,

вмонтированного в очаг; для внутренней отделки - вид отделки стен, потолков,

перегородок; для наружной отделки - вид отделочных работ: штукатурка, облицовка,

обшивка досками и др. Площадь отделанных поверхностей (указывается при наличии

нескольких видов отделки); для элементов обустройства - наличие входных крылец,

асфальтовых или щебеночных отмосток, наружных лестниц, балконов; для

электроосвещения - проводка открытая или скрытая; для телевидения - наличие

коллективных антенн; для газоснабжения - сетевой (природный) или баллонный; для

водопровода - от городской центральной сети или местного источника; для

канализации - сброс (в городскую сеть или местный отстойник); для ванн - чугунные,

стальные, пластиковые и т.д.; для горячего водоснабжения - централизованное или от

местных водонагревателей. Рассчитывается объем строения для целей технической

инвентаризации (п. 5.13). Техническое состояние инвентарного объекта определяется

техническим состоянием конструктивных элементов строений и сооружений, входящих

в его состав (техническим состоянием фундаментов, стен, перекрытий и т.д.) (п. 6.1).

Согласно Приложению № 4 к «Инструкции по технической инвентаризации основных

фондов предприятий объединенных котельных и тепловых сетей систем

Минжилкомхоза РСФСР» (утверждена Приказом Минжилкомхоза РСФСР от

29.12.1971 № 576), в технический паспорт включаются: благоустройство здания - кв. м,

включая водопровод, канализацию, отопление, централизованное горячее

15

водоснабжение, ванны, газоснабжение, электроснабжение, лифты (раздел III); общие

сведения о назначении и использовании (раздел IV); исчисление площадей и объемов

здания и его частей (подвалов, пристроек и т.п.), включая литеры по плану, формулы

по подсчёту площадей по наружному обмеру, площади (кв.м.), высоту (м.), объём

(кв.м.) (раздел V); описание конструктивных элементов здания и определение износа,

включая техническое состояние и износ, фундаменты, стены, наружною отделку,

перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы, внутреннюю отделку, санитарно-

электротехнические устройства, прочие работы (раздел VI); описание конструктивных

элементов основных пристроек и определение их износа, включая техническое

состояние и износ, фундаменты, стены, наружною отделку, перегородки, перекрытия,

крыши, полы, проёмы, внутреннюю отделку, санитарноэлектротехнические устройства,

прочие работы (раздел VII - VIII); техническое описание пристроек и других частей

здания включая литеры, фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыши, полы,

проёмы, отделочные работы, электроосвещение, прочие работы (раздел IX), исчисление

восстановительной и действительной стоимости здания и его частей, включая объёмы

(кв.м.), площади (кв.м.) (раздел X); техническое описание служебных построек,

включая литеры, фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, крыши, полы, проёмы,

отделочные работы, электроосвещение, прочие работы (раздел XI); исчисление

стоимости служебных построек, включая литеры, объёмы (кв.м.), площади (кв.м.)

(раздел XII); ограждения и сооружения (замощения) на участке, включая

наименование, материал конструкции, размеры, площадь, поправку на климатический

район (раздел XIII); общая стоимость (в руб.) (раздел XIV).

Опровергается материалами дела вывод Управления (абз. 6 стр. 8 решения) о

том, что документом, содержащим актуальные сведения о земельном участке, является

выписка из ЕГРН, что объекты недвижимости и земельные участки под ними свободны

от прав третьих лиц, договоры аренды на земельные участки не заключены, в связи с

чем не могут быть предоставлены, и что информация о наличии (отсутствии)

обременения, притязания третьих лиц содержится в направленных исполнителю

выписках ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером 26:33:080109:31, расположенный по

адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 48, площадь 3948 кв. м,

принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию город-курорт

Пятигорск, арендован ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» на срок с 20.10.2021

до 20.10.2070. При этом в границах арендованного ООО «Газпром межрегионгаз

Ставрополь» земельного участка с кадастровым номером 26:33:080109:19 целиком

расположены четыре нежилых здания с кадастровыми номерами: 26:33:080109:42;

16

26:33:080109:36; 26:33:080109:40; 26:33:080109:45, подлежащие приватизации и оценке

в качестве объектов оценки согласно п. 6, п. 1 «Технического задания» (Приложение №

1 к муниципальному контракту), следовательно, запрос о предоставлении договора

аренды на данный земельный участок в письме исполнителя от 18.10.2023 является

обоснованным.

В абз. 6 стр. 3 решения Управления содержится ссылка на п. 4.8.1. контракта,

согласно которому исполнитель обязан повторно направить заказчику результат

оказанных услуг, подкрепив его положительным экспертным заключением отчета об

оценке сделанным за свой счет у экспертной организации, с которой у заказчика

заключен контракт о проведении экспертизы отчета об оценке.

Однако данная норма контракта по своей сути посягает на публичные интересы

согласно п. 74-75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О

применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского

кодекса Российской Федерации», ч. 2 ст. 168 ГК РФ и противоречит ч. 3 ст. 94 Закона

№ 44-ФЗ, где указано, что заказчик обязан проводить экспертизу результатов

оказанных услуг, для чего он заключает контракты на основании Закона № 44-ФЗ.

Данной нормой не предусмотрено заключение контрактов для проведения экспертизы

исполнителем и её оплаты за счёт исполнителя.

Не принимается вывод Управления о том, что исполнителем недостатки не были

устранены, поскольку именно заказчиком не предоставлены запрашиваемые

исполнителем документы.

ООО «Аналитик Центр» заключило 16.10.2023 (т.е. до даты вынесения

заказчиком решения об одностороннем отказе от исполнения контракта от 15.11.2023)

договор с Ассоциацией СРОО «СВОД» № 445-34-2023/С на проведение экспертизы

новых версий отчётов об оценке тех же объектов недвижимости, которые были

оценены ранее в отчётах № 7080/23 - 7086/23 от 20.09.2023. На проверку эксперту

Ассоциации СРОО «СВОД» были направлены новые версии отчётов с № 8055/23 по №

8061/23 от 08.12.2023. В электронном письме Ассоциации СРОО «СВОД» от 25.12.2023

были указаны вопросы и пожелания эксперта относительно представленных ему

отчётов об оценке, в частности в отчёте № 8057/23 от 23.12.2023 экспертом вновь (как

при проверке прежней версии отчёта № 7082/23 от 11.10.2023) указано на

неопределённость в вопросе расположения объекта оценки: нежилое помещение, Литер

«Г», 2-й этаж, кадастровый номер 26:33:230204:265, площадью 160,4 кв. м,

Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Теплосерная, 30, которую так и не удалось

решить ввиду невыполнения заказчиком запроса ООО «Аналитик Центр» о

предоставлении технической документации. Так же эксперт Ассоциации СРОО

17

«СВОД» в письме от 25.12.2023 указал, что в связи с отсутствием технических

паспортов необходимо прописать допущения о конструктивных характеристиках

зданий, для чего в качестве замены тех. паспортов в письме от 26.12.2023 Ассоциацией

СРОО «СВОД» было рекомендовано исполнителю воспользоваться статьёй

«Определение объемов зданий» А.Ю. Бойко и И.С. Строганова, таблица № 3, которая

содержит информацию о часто встречающихся минимальных высотах зданий.

Исполнитель, следуя указаниям Ассоциации СРОО «СВОД», изложенным в эл. письме

от 25.12.2023, счёл необходимым в каждом новом отчёте об оценке указать следующее:

в разделе «Специальные допущения и ограничения»: «Ввиду того, что заказчиком не

предоставлен технический паспорт и иная техническая документация на объекты

оценки (запросы ООО «Аналитик Центр» от 18.10.2023, от 03.11.2023, от 20.11.2023),

оценщиком принято решение произвести оценку на основе количественных и

качественных характеристик объектов оценки, представленных в выписках из Единого

государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости.

В приложении 1 к муниципальному контракту (техническое задание)

отсутствует информация о необходимости определения рыночной стоимости

земельных участков, на которых находятся объекты оценки (на запросы ООО

«Аналитик Центр» от 18.10.2023, от 03.11.2023, от 20.11.2023 о внесении земельных

участков в техническое задание, данное задание заказчиком было оставлено без

изменений).

Таким образом, итоговая стоимость определена исполнителем в соответствии с

условиями технического задания, а рыночная стоимость земельных участков

определена справочно и не может быть использована в целях реализации имущества

путем приватизации.

При отсутствии указанных документов отчет об оценке является некорректным.

В случае предоставления технического паспорта и иной технической документации на

объекты оценки, а также включения заказчиком земельных участков в техническое

задание на оценку, отчет будет скорректирован.

Все отчёты об оценке с № 8055/23 по 8061/23 от 08.12.2023 получили

положительные экспертные заключения Ассоциации СРОО «СВОД» с № 3-1/С-24 по

№ 3-7/С-24 от 10.01.2024, следовательно, эксперт нашёл обоснованными утверждения

исполнителя о недостаточности непредоставленных заказчиком документов и не

обоснованности не внесения заказчиком земельных участков в качестве объектов

оценки при изготовлении новой версии отчётов, признав в том числе качественность

новой версии отчётов, но с условием выполнения Заказчиком требований Исполнителя,

18

что является доказательством обоснованности запроса общества о предоставлении

документов от 18.10.2023.

В письме от 18.10.2023 исполнитель просил внести в п. 1 «Объект оценки»

технического задания, приложение № 1 к муниципальному контракту кадастровые

номера земельных участков, которые подлежат оценке, поскольку до этого момента в

качестве объекта оценки земельные участки под объектами недвижимости,

подлежащими приватизации, в муниципальном контракте указаны не были. Между тем

при расчёте начальной максимальной цены контракта в него не была включена оценка

земельных участков, что ввело исполнителя в заблуждение относительно количества и

стоимости предоставляемых услуг. Проведение оценки земельных участков без

внесения их в объект оценки противоречит ст. 33 Закона № 44-ФЗ, поскольку не

содержит исчерпывающего и точного описания объекта закупки. При этом согласно ч.

1 ст. 34 Закона № 44-ФЗ контракт заключается на условиях, предусмотренных

извещением об осуществлении закупки или приглашением, документацией о закупке,

заявкой участника закупки, с которым заключается контракт.

В пункте 2 решения заказчика об одностороннем отказе от муниципального

контракта заказчик отказывается от предложения общества, изложенного в письме от

18.10.2023, о внесении изменений в предмет контракта, поскольку это запрещено

Законом №44-ФЗ, и ссылается на ФСО № 7. Согласно п. 4 «Объекты оценки» ФСО № 7

«Оценка недвижимости» для целей данного Федерального стандарта объектами оценки

могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки,

незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части

земельных участков и объектов 30 капитального строительства, жилые и нежилые

помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных

прав, если это не противоречит действующему законодательству. То есть согласно

указанному пункту объект недвижимости, оцениваемый без земельного участка, и

объект недвижимости, оцениваемый с земельным участком, являются разными

объектами оценки. Следовательно, мнение заказчика об обязательной совместной

оценке объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, со

ссылкой на ФСО № 7 допустимо только в том случае, если земельные участки

включены совместно с объектами недвижимости, подлежащими приватизации, в

перечень «Объект оценки» п. 1 приложения № 1 к муниципальному контракту. Однако,

в качестве объектов оценки в п. 1. приложения № 1 к муниципальному контракту

указаны только объекты недвижимости (нежилые помещения, нежилые здания и

гаражи) без указания на оценку земельных участков. Если же заказчик настаивает на

оценке земельных участков, что недвусмысленно следует из его решения об

19

одностороннем отказе от муниципального контракта, то ему было необходимо внести

кадастровые номера земельных участков, подлежащих оценке совместно с объектами

недвижимости, в п. 1 «Объект оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту,

как об этом просил исполнитель, указав на это в своем письме от 18.10.2023. Только в

таком случае возможно соблюдение нормы ч. 1 ст. 28 Федерального закона от

21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального

имущества», согласно которой приватизация зданий, строений и сооружений, а также

объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными

объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу,

приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким

имуществом и необходимых для их использования, а также только в таком случае

возможно достижение цели контракта, указанной в п. 7 Приложения № 1 к

муниципальному контракту, которая состоит в определении рыночной стоимости

подлежащего приватизации имущества муниципальной собственности.

Исполнитель уполномочен проводить оценку только тех объектов оценки,

которые указаны в предмете контракта (п. 1.1 муниципального контракта), т.е.

объектов указанных в задании на оценку. Согласно федеральному стандарту оценки

«Задание на оценку» (ФСО № 4): Часть 1. Оценка объекта оценки выполняется

оценщиком на основе задания на оценку, которое является неотъемлемой частью

договора на оценку объекта оценки (далее - договор на оценку) или представлено в

иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях, отличающихся от

договора на оценку, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Часть 2. Задание на оценку

согласовывается заказчиком оценки и оценщиком или юридическим лицом, с которым

оценщик заключил трудовой договор, путем подписания в составе договора на оценку

или в иной письменной форме в случае проведения оценки на основаниях,

отличающихся от договора на оценку. Уточнение задания на оценку может

продолжаться в течение процесса оценки до составления отчета об оценке. Часть 3.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию: п. 1 объект оценки,

включая права на объект оценки. Идентификация объекта оценки проводится на основе

присущих ему количественных и качественных характеристик с учетом описания прав

на объект оценки, учитываемых при определении стоимости, и связанных с ними

ограничений и обременений. Требования к идентификации объекта оценки по

отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными

федеральными стандартами оценки. Из приведенных норм ФСО № 4 следует, что

задание на оценку в части объекта оценки, указанное в п. 1 Приложения № 1 к

20

Муниципальному контракту в таблице «Объект оценки», было согласовано сторонами

при заключении муниципального контракта без указания в качестве объекта оценки

земельных участков. Исполнитель учитывал земельные участки под оцениваемыми

объектами недвижимости в качестве допущения как находящиеся в краткосрочной

аренде. Однако в экспертных заключениях Ассоциации СРОО «СВОД»: № 1641-7/С-

23, № 1641-5/С-23 и № 1641-6/С-23 указано на неясность правового положения

оцениваемых земельных участков, возникшую исключительно по вине заказчика,

поскольку им земельные участки не были внесены в качестве объектов оценки в п. 1

«Объект оценки» Технического задания, Приложение № 1 к муниципальному

контракту. Следовательно, для устранения замечаний эксперта ООО «Аналитик Центр»

необходимо произвести оценку земельных участков, переходящих в частную

собственность как объектов оценки совместно с приватизируемыми объектами

недвижимости на них, однако сделать это без согласия заказчика на внесение данных

земельных участков, в т.ч. их кадастровых номеров в п. 1 «Объект оценки»

Технического задания, Приложения № 1 к муниципальному контракту - было

невозможно. Однако заказчик отказался от этой обоснованной и законной инициативы

Исполнителя, изложенной им в письме от 18.10.2023, фактически поставив его в

безвыходное положение, хотя именно по вине Заказчика земельные участки изначально

не были включены в объект оценки, что и спровоцировало в итоге отрицательные

выводы эксперта относительно неопределённого положения земельных участков в

отчётах об оценке.

Согласно ч. 1 ст. 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и

сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые

признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно

с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков,

занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не

предусмотрено федеральным законом. То есть закон говорит о необходимости

учитывать не только фактически занимаемый объектом недвижимости земельный

участок, но и необходимый для использования приватизируемого объекта

недвижимости, а это означает не только необходимость фиксации в п. 1 «Объект

оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту с целью оценки и дальнейшей

приватизации кадастрового номера земельного участка, но и при учёте, что для

функционирования разных приватизируемых объектов недвижимости могут

понадобиться разные площади земельных участков, не всегда совпадающие с теми, на

которых они расположены на момент приватизации, например, земельный участок с

определённым кадастровым номером может быть больше чем необходимо для

21

использования приватизируемого объекта оценки, поэтому необходимо в п. 1 «Объект

оценки» Приложения № 1 к муниципальному контракту указывать площадь земельного

участка, переходящего в частную собственность, совместно с приватизируемым

объектом недвижимости, что в т.ч. необходимо для учёта прав собственности на

земельные участки при оценке согласно п. 5 Приложения № 1 к муниципальному

контракту.

В случае оценки помещений, при приватизации которых невозможен выдел в

натуре земельного участка, необходимо учитывать стоимость права аренды части

земельного участка, пропорционально причитающийся на долю приватизируемого

помещения. Это в свою очередь требует отдельного указания в п. 1 «Объект оценки»

Приложения № 1 к муниципальному контракту о размере доли в праве на земельный

участок, переходящий в аренду, в т.ч. его площади, поскольку размер арендуемой доли

земельного участка оказывает значительное влияние на стоимость приватизируемого

объекта.

Необходимость внесения в объект оценки земельных участков и их площадей

также продиктована тем, что объекты оценки включают в себя несколько объектов

недвижимости, подлежащих приватизации. Следовательно, относительно каждого из

приватизируемых объектов недвижимости надлежит определить земельный участок,

переходящий в порядке приватизации совместно с ним, а значит, его необходимо

указать в качестве объекта оценки с указанием его кадастрового номера и площади.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок г. Пятигорск, ул. 50 лет

ВЛКСМ, 48, кадастровый номер: 26:33:080120:1, площадь 1359 кв. м, и выписке из

ЕГРН на земельный участок Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 48,

кадастровый номер: 26:33:080109:31, площадь 3948 кв. м на обоих земельных участках

одновременно расположено нежилое здание с кадастровым номером 26:33:080109:48.

При этом, если земельный участок с кадастровым номером 26:33:080120:1

принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт

Пятигорск и не находится в аренде у третьих лиц, то земельный участок с кадастровым

номером 26:33:080109:31 принадлежит на праве собственности муниципальному

образованию город-курорт Пятигорск, но арендован ООО «Газпром межрегионгаз

Ставрополь» на срок с 20.10.2021 до 20.10.2070. При этом в границах арендованного

ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» земельного участка с кадастровым номером

26:33:080109:31 целиком расположены четыре нежилых здания с кадастровыми

номерами: 26:33:080109:42; 26:33:080109:36; 26:33:080109:40; 26:33:080109:45,

подлежащих приватизации и оценке в качестве объектов оценки в п. 6, п. 1

Приложения № 1 к муниципальному контракту.

22

С учетом положений п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ земельный участок с кадастровым

номером 26:33:080109:19, арендованный ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» не

может быть отчуждён совместно с расположенными на нём нежилыми зданиями в

порядке их приватизации, если только приобретателем не будет само ООО «Газпром

межрегионгаз Ставрополь», либо от ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь»

понадобится согласие на выдел из арендуемого им земельного участка частей,

подлежащих приобретению третьими лицами нежилых зданий, что также требует

внесения площади каждого из таких участков в объект оценки.

Таким образом, не принимается утверждение заказчика о невозможности

изменении предмета контракта в части дополнительного внесения кадастровых

номеров подлежащих оценке земельных участков совместно с расположенными на них

объектами недвижимости на них расположенными, поскольку заказчик, преследующий

цель определить рыночную стоимость подлежащего приватизации имущества, должен

согласиться с внесением земельных участков в качестве объектов оценки, тем более,

что только в таком случае было возможно устранить замечания к отчётам со стороны

эксперта Ассоциации СРОО «СВОД», выраженные в заключениях № 1641-7/С-23, №

1641-5/С-23 и № 1641-6/С-23. Общество (заказчик) не являлось участком процедуры

приватизации и не обязано за свой счёт оценивать объекты, не указанные в контракте.

Не внесение кадастровых номеров и площадей земельных участков в качестве

объектов оценки не позволяет муниципальному учреждению «Управление

имущественных отношений администрации города Пятигорска» выполнить

надлежащим образом требования ч. 1 ст. 28 Закона № 178-ФЗ, в связи с чем возникает

угроза невозможности приватизации муниципальной собственности законным

способом и исполнения тем самым требований ч. 2 ст. 2 Закона № 178-ФЗ, согласно

которой государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность

физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату

либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность

акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное

или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных

обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных

унитарных предприятий). При определении стоимости объектов оценки с целью их

приватизации необходимо в раздел 1 Приложения № 1 к муниципальному контракту

внести кадастровые номера земельных участков, подлежащих оценке, а также внести

уточнение о площади подлежащих оценке земельных участков, поскольку площадь

земельных участков, на которых расположены объекты-оценки нежилые здания,

нежилые помещения и гаражи, может быть больше, чем непосредственно занимаемая

23

оцениваемыми объектами недвижимости, а также в связи с тем, что площадь

земельного участка, подлежащего приватизации совместно с объектом недвижимости,

может быть меньше площади земельного участка до его приватизации в связи с тем,

что приватизирована будет лишь часть земельного участка. К отчёту № 7086/23

необходимо приложить договор аренды земельного участка 26:33:080109:31,

заключённого с ООО «Газпром межрегионгаз Ставрополь», поскольку права

арендатора данного земельного участка должны быть в обязательном порядке учтены

при приватизации объекта недвижимости, находящегося на арендуемом земельном

участке.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства по делу, исключающие признаки

недобросовестности Общества и умышленного уклонения от исполнения

муниципального контракта, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о

том, что основания для включения сведений в отношении Общества в реестр

недобросовестных поставщиков у уполномоченного органа отсутствовали. В

материалы дела не представлены доказательства недобросовестного поведения

Предпринимателя, являющиеся основанием для включения сведений о нем в реестр

недобросовестных поставщиков.

В данном конкретном случае Управление ограничилось доводами заказчика, не

проверив добросовестность поведения исполнителя при исполнении условий

контракта.

Требования Общества к Управлению о признании недействительным решения

от 05.12.2023 по делу № 026/10/104- 2718/2023 подлежали удовлетворению.

На основании части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации в качестве способа устранения допущенных нарушений на

антимонопольный орган верно возложена обязанность устранить нарушенное право

заявителя путем исключения из реестра недобросовестных поставщиков сведений в

отношении Общества.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения

апелляционных жалоб, доводы которых не опровергают выводов суда первой

инстанции. Решение суда первой инстанции принято с учетом фактических

обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.

Поскольку суд первой инстанции удовлетворил заявленные Обществом

требования, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации он законно и обоснованно взыскал с Управления в пользу

Общества понесенные им судебные расходы..

24

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2024 по делу № А63-

3168/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть

обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через

арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Цигельников И.А.

Судьи Егорченко И.Н.

Жуков Е.В.